開發商回歸一二線城市搶地 年內拿地比例創新高
??土地市場冰火兩重天
??三四線城市趨冷，一二線城市開發商仍在搶地。2015年1-2月，全國開發商土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價款699億元，同比下降30.2%。
??中國各級地方政府正在面臨房地產企業購地欲望和面積日益減少的壓力，這將“土地財政”逼入窘境。
??財政部3月16日發佈的數據顯示，2015年1至2月，受房地產市場調整影響，國有土地使用權出讓收入4553億元，同比減少2579億元，下降36.2%。截至目前，3月份土地市場仍未明顯啟動。
??與之相比的數據是，2014年一季度土地出讓金達1.08萬億元，增長瞭40.3%。
??全年來看，2014年土地出讓金收入雖仍達到4.2萬億，但增幅相比2013年已經大幅縮小。財政部報告預計，2015年土地出讓金將出現下降，至4萬億以下。
??就購地主體而言，開發商有全面回歸一二線城市，“拋棄”三四線城市的趨勢。21世紀經濟報道記者調查瞭解，曾下沉到三四線城市的保利地產，已在其2015年規劃中明確提出全面回歸一二線城市。這已經成為主流房業的共識。
??土地出讓收入持續下滑
??財政部數據顯示，1-2月，全國土地出讓金收入下降36.2%。
??另根據國傢統計局數據，2015年1-2月，全國開發商土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價款699億元，同比下降30.2%。
??3月上旬，一線城市土地受春節假期影響暫停，總成交59.8億，20大房企一線拿地僅5億；
??全國范圍內，根據中國指數研究院數據信息中心監測顯示，2015年3月9日至2015年3月15日，本周監測的40個主要城市土地推出量環比增加24%，成交量環比增加205%，出讓金環比增加49%。其中，16個城市無土地推出，15個城市無土地成交。
??美聯物業全國研究中心認為，隨著春節影響消退，上周地市已明顯復蘇。而從兩會對房地產市場定調來看，今年樓市將以“穩”為主基調，政策或整體偏松。加之3月
1日二次降息比之前的降準對市場更具影響力，樓市將迎快速回暖期，預測地市有望隨樓市回暖，3月下旬土地成交量或將走高。
??盡管如此，全年土地出讓金收入仍不容樂觀。事實上，從2014年一季度以來，土地出讓金收入便一直在下降。
??土地出讓金收入在2013年首次突破4萬億元，達41250億元，增長44.6%。到2014年，全年國有土地使用權出讓收入42606億元，同比僅增3.2%。雖然仍維持在4萬億元高位，但增幅已大幅縮小。
??這是一個遞減的過程。2014年一季度，土地出讓金增長高達1.08萬億元，同比增長高達40.3%。但從二季度開始，土地出讓金增速開始放緩。上半年
1-6月土地出讓金增長回落至26.3%，1-9月增速回落至16.6%。而到瞭四季度，土地出讓金下滑微型鳳凰創業信貸年息借貸增貸轉貸2448億元，同比增速為-17.8%。
??2014
年增速放緩，2015年或將實質性下降。根據3月17日財政部《關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》，在
2015年政府性基金預算中，“地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權出讓收入39452億元，下降
4.7%。”
??從開發商角度來看，從去年開始，房地產土地購置面積已經開始下降。國傢統計局數據顯示，2014年全年全國土地購置面積3.34億平方米，同比下降14.0%。
??諸多開發商人士表示，對於購地城市的結構性調整，加之目前的庫存高企，大傢首要任務都是去庫存，拿地偏謹慎，是導致全國土地出讓金出現下滑的原因。
??開發商一二線搶地
??在2007年以後，以最大地主碧桂園及恒大為風向標，中國開發商曾開啟瞭一輪進軍三四線城市的運動，一直持續到2012年左右。
??但到瞭2013年，開發商們發現三四線“賣不動”瞭，許多城市開始過剩。這一年，保利、恒大、佳兆業等開始大幅轉舵，回歸一二線城市。
??根據瑞銀證券測算，2014年開發商一致看好一線城市房地產市場，導致一線城市住宅出讓金同比上升26%，成交面積下滑19%，成交樓板均價大漲55%。反觀二三線城市住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑。
??到瞭2015年，這一跡象更加明顯。“受行業季節性影響，2月份全國大多數城市土地成交環比持續收窄。但從熱點地塊來看，北京七傢鎮、上海顓橋、武漢金銀湖
街、鄭州惠濟天河路東等優質宅地仍然拍出瞭高溢價，春節的到來雖然讓國土局放慢瞭推地節奏，但對於人口導入優勢顯著的一、二線城市，房企拿地熱情依然高
漲。”克爾瑞研究中心認為。
??大型開發商以保利地產為例，2015年1-2月，保利地產在土地市場新獲得6個項目，共新增規劃面積144萬平
米，總地價32億元；平均樓面地價2,212元/平米，重點補充瞭成都、佛山和太原三地土地儲備，拿地仍偏謹慎；中銀國際分析師田世欣指出，保利今年投資
將全面回歸一二線，輔以少量三四線城市土地。
??富力地產董事長李思廉表示，富力未來的業務重點將更集中於一線和二線城市。預期今年將不會參與
太多土地收購項目，如有十分合適的土地收購機會，亦隻限於考慮北京和廣州等一線城市。此外，集團的優勢之一，是其在舊城改造項目的豐富經驗，舊城改造將是
今年開發計劃中優先考慮的項目。
??作為中型開發商的一員，旭輝集團董事長林中表示，今年買地上半年比下半年好，旭輝在上半年買地的力度預計會比較大。而中國未來房地產利好是在特大型城市、大型城市，旭輝不會去小城市買地。
??曾被稱為三四線城市地主的碧桂園，其總裁莫斌向記者表示，公司近年來加大瞭一二線城市及周邊地塊的投入，這類項目一般體量較大，有完善的配套設施，開發周期
為5到10年，通過優越的性價比吸引大城市的首次置業和改善性需求及度假需求；而三四線城市則傾向於體量較小的項目，開發周期2到3年，以中小城市的本地
首次置業和改善性需求為主。
??數據顯示，2014年，碧桂園銷售前十大城市分別為廣州、佛山、惠州、沈陽、江門、蘭州、梅州、東莞、鎮江及南通。一二線城市的占比已達一半。
??中原地產研究部數據顯示，截至3月16日，銷售額排名前20的上市房企，年內在一二線城市拿地比例創歷史紀錄，占比高達92.5%，歷史首次突破9成。其中在一線城市拿地高達62.5%，這一比例也是歷史最高，相比2014年的38.8%，上漲比例超過25個百分點。
??然而與此同時，一二線城市特別是一線城市地價並未下降，讓包括萬科、保利在內的開發商無從下手。保利地產董秘黃海表示困惑，“（一線）有機會大傢就猛幹。搶到地就是‘靠膽子’。”
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/07365984104871090243140.shtml
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