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下半年別墅市場相對平穩
來到長沙之後,我就覺得可能長沙的市場別墅項目競爭相當激烈,大傢都在比價格,忽略瞭別墅的價值打造。個人非常佩服湘江壹號,我覺得湘江壹號堅持在做自己認為對的事情,滿足別墅高端群體需求去打造產品。別墅產品前期的規劃、設計、設想、定位是最重要的,如果這一塊做得好的話,基本上八成勝算是已經定瞭,後期的營銷隻能占到兩成左右。
別墅提升的空間應該從軟件開始。對於別墅市場,我關註瞭很多年,當你真正考慮買別墅產品的時候,就不會單純考慮價格,考慮更多的是相配套的軟硬件品質的提升和更好更專業的服務。
至於下半年別墅市場怎麼樣?普遍認為2014年的別墅市場還是與普通住宅有區別,相對平穩,但是階段性影響還是有,隨著下半年經濟政策逐步放松,對別墅的放量會是一個很大的利好消息,而龍湖湘風原著也會一如既往引領市場,為市民帶來高品質的別墅生活。
目前的現狀和格局,是兩條線,一是高端資源型,以綠城和創遠湘江壹號作為代表;二是經濟型別墅,總價門檻低,客戶面比較廣,尤其是總價兩百萬元以內的聯排別墅產品,目前在長沙市場比較走俏。
文字整理:陳勇
伍文浩(湖南華盛吉祥置業策劃總監):長沙別墅市場的發展,歷經瞭從2000年左右萌芽期竹塘鄉農地貸款的同升湖、山水芙蓉、山水人傢,到2006年以後快速發展期的水雲間、保利閬峰雲墅、綠城青竹湖,再到現階段的中糧、金科、龍湖。長沙別墅的發展取得瞭一定的成績,但與一線城市相比,長沙別墅市場相比還是有較大的發展空間。
下半年別墅市場如何,還得看宏觀經濟情況。目前宏觀經濟存在一些下行的風險,如果年中政府出臺一些支持舉措,那麼下半年別墅市場將出現回暖,特別是年底,收入頗豐的高端客戶和返鄉客會考慮出手購置別墅等高端物業。購買別墅,個人建議根據自己的需求來做置業計劃,投資的話,考慮是否有稀缺資源,是否是成熟別墅區,自住的話,除價格外,主要考慮環境、物業服務、整體規劃及房型設計等。一言以蔽之,買成熟別墅區的品牌開發商開發的純別墅項目,會比較靠譜。
我個人覺得,長沙別墅市場相較於普宅市場來說,波動較小,這主要是受政策影響,供給量一直不大,而去化量相對穩定。當然下半年也不排除部分滯銷別墅樓盤大幅降價走量、回籠資金的可能性。總的來說,稀缺性的高價值別墅樓盤任何時候都值得收藏。以中糧北緯28°別墅為例,隨著山湖島資源的開發完畢,前期獨棟存量已經很小瞭,後期的市場新增供應的也隻有今年下半年推出的一批聯排產品瞭。
長沙別墅還有哪些提質空間?潛力在哪裡?我認為是比較清晰的。長沙別墅前幾年還處於較為初始的狀態,隨著一些品牌房企的進駐,品質有明顯提升。現階段,長沙人對別墅的關註點還是集中在居住需求上,其次是對自然資源的強烈占有欲。這些都是別墅生活最基本的需求,而說到提升空間,開發商為業主提供的優質生活方式、產品的個性設計、圈層功能的完善都是更為高階的空間。
要為業主提供優質生活方式
下半年,我覺得別墅市場沒有大起大落,隻會很平穩,市場需求擺在這裡,高端客戶群體也在這裡。
場地提供:創遠湘江壹號
主持人語
主持人:潘昭暉
隨著禁墅令的頻繁出臺,別墅產品在市場的稀缺性日趨明顯,其作為第一居所或者作為資產增值的投資,不管市場環境如何,它都是很好的選擇,高端產品和稀缺資源的購買力,受宏觀環境影響很小。
雷靜(歐萊雅郡副總經理):我是從1999年開始接觸別墅項目,當時是60萬元/套獨棟。從產品來看,風格多有相似,卻各有不同。但是,整個別墅市場是在朝著良性方向發展。最先開始,我們是自己想怎麼做就怎麼做,戶型很小,房間很小,隻要滿足三室一廳就做一個別墅,沒有所謂附加值,如花園、露臺、地下室等等的贈送空間,更談不上體驗。現在的別墅市場,200-400平方米的產品、附加值、空間體驗、物業服務等齊全且個性化特征明顯的別墅走得比較好。
整個長沙的發展格局是多元化的,從南到北,從西到東,每個區域都有一個故事。從人的生活角度來說,北城有很多時尚人士喜歡的地方。比如,生態有蘇圫垸濕地公園和鵝羊山公園。中國人喜歡親近自然。蘇圫垸濕地公園和鵝羊山公園的優勢,暫時沒有體現出來,但是,並不代表它就沒有價值。所以,主要是一個時機點,這是一個爆發的前夜,就看我們怎麼看這件事情瞭。
賀兵建(長沙創遠置業有限公司副總經理):隨著市場需求不斷多樣化,長沙別墅市場的未來發展將呈兩極分化的趨勢,經濟型別墅和城市資源型、創新型的別墅將受到市場的追捧。經濟型別墅總價基本控制在200萬元以下,如:去年龍湖推出的別墅產品,其產品定位非常精準,抓住瞭長沙首次置業別墅客群的消費需求,該產品投入市場後,消費者接受度非常高,也取得瞭較好的成果。資源型別墅總價基本在600萬元以上,如湘江壹號這類產品,我們在產品前期定位上,最大限度地堅持瞭原生態的保護,堅持走著創新的、高端的發展路線,堅持為客戶提供安全的、健康的生活解決方案,因其占據瞭城市核心的山水資源及差異化的產品設計等多方面原因,該產品也受到高端消費者的認可和投資者的青睞。
傅建卉(天麓營銷總監):別墅是人們居傢生活的終極住所,每個人心中都有一個別墅夢,無論老人還是小孩,無論男人還是女人,無論貧窮還是富有,每個人都希望有一片屬於自己的領地,尋找到傢庭歸屬感,以及得到高品質的生活體驗。
而且是第一品質
至於說什麼樣的別墅走得比較好,這一點我和大傢的觀點基本一致,也是低總價的城市資源型別墅,主要是因為客群基數大以及產品的高價值。關於提升空間,關鍵是服務類的軟性配套。
2013年,長沙別墅市場呈現整體向好的趨勢。由於限墅令出臺之後,市場供應不足,別墅市場主要是對存量市場的消化。
城市別墅發展可能會越來越稀缺,再加上人們對於健康的需求愈發迫切,所以離城市中心區1小時車程左右的近郊旅遊度假型別墅項目將會受到越來越多的關註。下半年的別墅市場,我覺得相對來說跟普通住宅不同,別墅市場相對保持在一個平穩的狀態。現在是市場的下行時機,這個時候購買別墅的話,各個開發商都會出臺優惠政策和較大的折扣空間,這個時候出手相對來說是一個比較好的時機。
而立足長沙房地產市場層面來看,多個別墅項目持續發力,每年6-8月這個傳統旺季的趨勢已然成型。長沙市房地產市場預警預報動態監測系統的數據顯示,據不完全統計,今年6月長沙將有約20個別墅項目集中開售。
我覺得長沙別墅市場提質的空間在三個方面,首先是產品設計,譬如在面積贈送、生活環境的營造、附加值的提升上還有較大的空間;二是軟性服務具體表現在物業服務、接待、客戶體驗等,更好地滿足客戶需求;三是營銷方式的創新。
這似乎也印證瞭一種觀點:別墅市場的演進較普通住宅市場走的是一條截然不同的路徑。以別墅為代表的高端商品房市場的購房者,對住房的居住屬性、投資屬性其實都有相當獨到的眼光。
設計就是品質
何池(長沙上城置業有限公司總經理):我來長沙後,看過一些別墅,有高端的,如綠城青竹湖、創遠湘江壹號,產品都不錯。有中端的,如金地三千府,產品也做得蠻好。長沙別墅的產品線很豐富,而且有特點,但是一直銷售得不是很好,特別是高端產品。另一方面,長沙市場的需求一直在增長,這恰恰說明,長沙未來別墅市場的空間還很大,還有很多可以提升的空間。既然今天的長沙市場需要別墅產品,那麼就需要大傢一起努力,讓長沙人很好地認識別墅產品的價值,改善長沙人的生活方式。
攝影:餘志雄
內容來自sina新聞
別墅提升的空間應該從軟件開始
張天翔(湖南國廣置業有限公司總經理):長沙別墅在兩個方面需要提高:一是加強設計創新和園林打造以提升別墅品質。以長房半島藍灣為代表的類獨棟雙向退臺設計,很好地解決瞭"限墅令"對頂級別墅產品的影響,設計就是品質,而且是第一品質,這應當成為並且已經成為別墅產品實現突破的重要方向。
此外,園林景觀也是長沙別墅與沿海別墅差距最為顯著的短板。在長沙地產界,園林是社區配套或建築附屬的觀念仍然根深蒂固,導致長沙很多別墅樓盤"建築白富美,園林矮挫窮"的強烈反差。而對生活其中的業主來說,園林綠化是與鋼筋混凝土同等重要,甚至更經常接觸使用的元素,龍湖在這方面已經做瞭嘗試,並且取得成功,這很值得長沙其他別墅借鑒。
現在購買別墅要不要出手?我覺得在高端市場基本穩定的背景下,除瞭自身改善居住需求之外,還要特別考慮中心區別墅的快速稀缺化。客觀地說,長沙不缺別墅,但隨著地價的上升和市中心區土地使用率的控制,類似長房半島藍灣這樣占據著新廣電中心和省府高鐵發展軸,有三面環山臨湖的別墅,它的中心區地段正成為不可復制的優勢,在市場平穩的時候可以考慮出手這類別墅,可以獲得時間、空間雙重升值。
要在項目中加入一些文化性的東西
伍健華(碧桂園項目營銷總監):據我瞭解,有兩類產品比較受歡迎,一類是距市區30分鐘以內車程,且能5分鐘內解決商業問題。二類是產品做到極致,比如創遠的這種高端產品,是做得比較到位的。
做別墅項目,應該多站在客戶的角度去幫助他們解決一些問題。大傢講瞭很多項目,包括綠城,綠城有一個根本原因,產品做得很好,但配套是跟不上的。打個比方,為什麼碧桂園威尼斯城賣得這麼好,碧桂園威尼斯城離市中心隻有30分鐘,但離星沙的經濟商業圈隻有5分鐘,很方便,一年可以銷售幾百套別墅,到現在為止別墅全賣完瞭,每出來一套就是被搶購,包括1000-2000萬元的別墅都很受歡迎,居住氛圍也很好。如果在項目中加入一些文化性的東西,讓這種高端人群常住在這裡,這類項目是比較受歡迎的。比如創遠這裡,可以像瀏陽河婚慶廣場一樣,增加一個小教堂。
我自己會選一套什麼樣的別墅?可能會選一套距離市中心約30分鐘的車程,又有自己的配套,或者是周圍有5分鐘的小經濟圈的項目。同時,價格控制在200萬元以內的別墅產品,我這樣的人群也會考慮。
供給量一直不大,去化量相對穩定
張曉東(中糧地產長沙公司策劃經理):別墅作為住宅的終極形態來講,其高價值的原因在於稀缺,而這種稀缺主要體現在兩個方面,一是郊區別墅中自然資源的稀缺;二是城市別墅中土地資源的稀缺。中糧北緯28°最初的定位為城郊自然資源型別墅,自然資源占有的主要為山、湖、島。隨著城市的擴張,中糧北緯28°除瞭自然資源屬性外,還明顯融入瞭城市別墅的特征,變成瞭及其稀有的城市資源型別墅,其價值不斷攀升,一直受到消費者的追捧。
每個人心中都有一個別墅夢
目前,中糧北緯28°正在積極籌備引進中糧集團自身綠色食品配送服務,未來還有可能為項目業主提供項目專屬的傢政、醫療等服務。說到下半年的別墅市場,是不是買別墅的好時機?
從今後別墅的發展趨勢來看,我認為像天麓這種離城市中心比較近,具有良好的資源,品質高,配套成熟,可以做為第一居所的別墅,將成為別墅中的寵兒。對於長沙的別墅市場,我個人十分看好,一是市場還在走向成熟,二是別墅存量的減少將使其成為一種稀缺產品,三是別墅客戶群體不斷在增大。因此長沙的別墅市場將有著巨大的空間,而在價格上也將隨著市場的需求呈現上升的態勢。
未來資源型城市別墅一定受追捧
黃新(長沙龍湖地產營銷副總經理):長沙別墅項目各有各的路子,部分產品走得不緊不慢,部分產品受市場熱捧。近幾年長沙別墅市場平均去化在30多萬平方米,而在2013年,長沙別墅市場突然發力,銷售62萬平方米。其中龍湖湘風原著貢獻瞭近6萬平方米,賣瞭300多套。
各大別墅項目將有什麼新品推出?下半年,長沙別墅市場趨勢怎樣?現在是購買別墅的好時機嗎?本次會客廳圍繞這些問題展開交流。
選擇別墅,就要感受到別墅的價值
葉啟豐(湖南利海房地產開發有限公司營銷總監):早前從事地產一直做別墅項目, 2006、2007年的時候,廣州周邊別墅產品如果面積控制在200-300平方米,總價在200萬元左右,銷售非常好。因為,有很多廣東的中產階級第一次購買別墅,買的時候也沒有太多的經驗,整個市場相當好做。
目前,長沙純別墅的項目比較少,一般是混合型的規劃,包括洋房、高層或者是其他的一些物業形態。在價格上,與一線城市相比,長沙的別墅價格處於較低水平。據統計,去年長沙市別墅成交均價保持在8000-12000元/平方米。什麼樣的產品比較走俏呢?目前,長沙市場對別墅的需求,大部分傾向於剛需改善,客戶大多青睞面積在200-300平方米,總價在200萬元左右的經濟型別墅。而另一個極端,地段好、資源佳、品質高的頂級別墅亦為塔尖人士所看好。
利海悅湖別墅項目是2010年就把規劃設計全做好瞭。今年年中進入銷售,項目是長沙唯一有入戶溫礦泉的別墅產品,而且溫礦泉隻能供應前40戶認購者使用。項目還與東南亞比較有名的SPA機構合作,業主可以足不出戶享受頂級SPA服務。
客戶選擇別墅,不是僅僅選擇幾房幾廳、客廳和房間面積,還需要讓他感受到別墅的價值,對他生活的影響,包括人際關系的影響。
個人認為長沙市場有很大的潛力,什麼原因呢?反看廣東,其實很多客戶如果不投廣州的別墅,還可以選擇投珠海、深圳、東莞、佛山的別墅。但在湖南這個區域,投資者可以選擇的區域並不多,主要就是在省會長沙。
以產品力及人性化服務實現發展
劉超(潤和之悅營銷總監):長沙別墅市場的發展,經歷瞭萌芽、成長、成熟三個階段。從最早本土開發商開發的偽別墅,到2006年,大量外來品牌開發商進軍長沙市場,帶來瞭先進的規劃理念、創新的別墅產品,別墅市場處於快速成長期階段。目前,本土開發商和品牌開發商百傢爭鳴,各種風格、不同類型的別墅產品集中放量,市場開始進入成熟期。未來5-10年,長沙別墅市場又將進入新的發展通道,比較走俏的別墅產品一定是控制總價、產品贈送面積大、有獨特山水資源的別墅。
長沙別墅提質的空間其實很大,主要體現在規劃設計方面、智能化方面、物業管理方面,因為面對的客群不一樣,需求也不一樣,當然因為總價也有很大差別。往後隨著長沙別墅客戶視野的擴展、身價的提高、品位的提升,相信未來長沙的別墅會出現更多特色的規劃設計,會有很多智能化設施設備的應用,會有更人性化的物管服務。而未來別墅市場的發展潛力就在這裡,以突出的產品力,個性化及人性化服務來實現快速發展。
2014年,長沙房地產市場整體偏冷,高端市場卻相對堅挺。長沙市房產研究中心的數據顯示,1-4月長沙市別墅成交350套,成交面積9.96萬平方米,成交套數下滑6.91%。
我比較看好長沙別墅市場的發展,至於用什麼樣的形式參與市場競爭,借用我們董事長培訓團隊時經常說的一句話:選擇一條艱難的路,未來才沒有競爭對手。民宿網二胎房貸年息借貸增貸轉貸未來創遠一定會堅持產品不斷創新,堅持為客戶提供超值服務 ,爭取為長沙樓市留下一件經典作品。
長沙別墅市場有著巨大的空間
北城的生態優勢遠沒有顯示出來
網絡傳播:星辰在線、新浪樂居長沙、長沙晚報廣廈周刊微博微信
長沙較多的別墅項目(如:綠城、龍湖、湘江壹號等)在產品規劃和前期定位方面均做得很不錯,但其開發模式與一線城市的別墅產品類比,在產品力、營銷力和服務力上,存在較大的改進空間,特別是配套增值服務和人性化服務方面有著巨大的提升空間。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2014-06-06/08204194114.shtml
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