加快發展住房租賃市場 回歸真實住房需求
??2015年1月14日，住房和城鄉建設部發佈瞭《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（以下簡稱指導意見）,《指導意見》提出政府要建立好租賃信息服務平臺、培育住房租賃經營機構、鼓勵開發商將其持有房源向社會出租、鼓勵開發商將存量房轉型做租賃型的養老或旅遊地產、推進房地產投資信托基金試點等內容。住房和城鄉建設部表示，計劃用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。有分析人士指出，培育和發展房屋租賃市場無異有助於加速消化房屋庫存量。
??試點信托基金增加租賃房源
??住房和城鄉建設部表示，培育住房租賃市場是一個系統工程，涉及多個方面，各地要在金融、稅收和經營管理等給予政策支持。要求各地加強政策支持，住房城鄉建設部要求各省級住房城鄉建設主管部門要將本地區落實本指導意見的情況於2015年6月30日前上報。
??《指導意見》提出，政府要積極鼓勵和引導國內外資金進入住房租賃市場。並明確表示積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。
??雖然政府推廣房地產投資信托基金有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決開發企業的融資渠道，有利於增加中小投資者的投資渠道，然而，在實踐中仍將面臨嚴峻挑戰。鏈傢地產市場研究部分析師張旭說：“房地產投資信托基金的出現能夠為租賃經營企業提供更好的資金支持。尤其是租賃業務相比買賣業務來說，服務周期長、盈利周期長，企業需要承擔的資金壓力也高。但能否帶動社會資金投資的積極性，需要看具體項目的業務模式，以及盈利的預期。”
??房地產投資信托的最終收益需要靠資產的經營收入來保障,也就是租金收入的穩定和持續性、房地產投資信托產品的吸引力還依賴於租金回報率和無風險利率的對比關系。如果這一方面政策沒有有力的優惠支持，市場是很難推進的。就拿在北京中關村一套建築面積約120平方米的三居室住宅距離，其市場價值600萬元左右，年租金收入約15萬元，租金收益率約為2.5%。很難想象有機構投資者願意以600萬元的價格購入住宅後以15萬元／年的租金出租，因為當前把資金存到銀行裡的年利息收入都超過15萬元。而這還不包括出租經營過程中還要繳納的營業稅及附加、房產稅、所得稅、物業管理費等成本支出。
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??存量商品房轉為公租房
??《指導意見》指出，各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受新華社采訪時說：“我國住房租賃市場缺少機構出租者，而機構出租者在市場中起到瞭重要的示范作用。”實際上，除少量單位或機構仍然持有部分住房提供給職工短期周轉、租住外，我國城鎮住房租賃市場的供應主體主要是居民傢庭。政府雖然也通過公租房建設來提供租賃房源，但是規模小，保障范圍有限，而房地產開發企業持有的租賃房源一般集中於酒店式公寓等高端物業，受眾面也比較小。若開發商從開發銷售向租售並舉模式的轉變,使得購房需求不足但租賃需求相對強勁的區域新房快速去化成為一種可能,一定程度上能緩解存貨壓力，開發商也可以從住房租賃中獲得相對穩定的租金收益。
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??大力發展租賃市場,行業的發展方向將回歸真實的住房需求。最受益的區域是一線城市和二線核心城市及其周邊、購房需求和租賃需求反差明顯的區域,這些區域往往有著發達的產業集聚,匯聚瞭相當的缺乏核心城市購房能力但租房改善要求強烈的人群。中國建設部城鄉建設統籌辦辦事處主任陳運高向記者表示：“住建部的指導意見以促進住房消費為出發點,大大擴充瞭二級市場和四級市場的覆蓋范圍,深化瞭房地產二級市場和四級市場的融合程度,使得它們能形成資源互補,從而提高子市場的運行效率。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-26/15045965373561136006114.shtml
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