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兩會後地產變局開發商將成房產金融機構打工仔
信貸新北三芝信貸 "兩會"後的地產變局
在剛剛閉幕的全國"兩會"上，房地產話題並未被過多提及，國務院總理李克強的政府工作報告甚至隻字未提房地產宏觀層面。很多行業人士指出，房地產行業即將迎來巨大變革。
事實上，"兩會"之後的房地產形勢並沒有想象中那麼悲觀--萬科的"小股操盤"模式再次受到追捧，似乎給房企轉型做出瞭榜樣；部分房地產私募基金開始獲得牌照；綠地重組金豐投資的模式，則為房地產國資改革提供瞭一個新的思路。本屆政府提倡的簡政放權，更讓房地產開發商有望實現更短的建設周期、更有效的資金利用以及更高的凈資產回報率......
"變革"、"創新"，我們是否將會迎來一個嶄新的房地產行業？
簡政放權逐步推開房企盈利能力有望提升
對於房地產行業來說，"簡政放權"有多大想象空間？恒大地產董事局主席許傢印近期在"兩會"上直言房地產行業繁雜的審批是房價高企的幫兇，簡化審批、規范政府規費、推進稅收改革能降低房地產建設的時間和資金成本，最終這種節省或能令房價降低。
《每日經濟新聞》記者采訪多位房企內部人士發現，簡政放權對於前期規劃能力強的大型房企更有實際益處，在規模化高周轉模式下，大型房企往往在拿地時已經做好規劃，報建周期成為影響整個項目周期的重要因素，最終將導致項目周轉速度的變化，而對於小型房企而言，"拿到地以後，可能還要花4個月的時間規劃，這已經超過報建走審批所需要的常規時間，與其要求政府提高效率，不如自己提高項目規劃效率更有用。"某中小型房企內部人士表示。
繁雜審批帶來隱形成本
剛剛落下帷幕的"兩會"上，許傢印關於簡政放權能降房價的觀點成為媒體關註的焦點。他認為，構成房價有五部分：地價、綜合造價、政府規費，稅收和企業利潤，其中政府規費、稅收都能通過簡政放權縮減成本，"這幾個部分不往下降，房價就沒法降。"
一般來說，政府規費包括城市的基礎設施建設費、設計費、招投標費、市調費、審計費等。許傢印指出，政府規費往往各地差異較大，根據他對去年恒大項目做的統計，不同城市中，收費最少的37種，最多高達157種，不規范帶來的亂收費現象令房企成本增加，而按照恒大去年項目平均值計算，這塊規費大約占房價的11%。他建議，國傢統一規范規費收取，取消不合理收費。
除此之外，政府對房企征收包括營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅等十餘種稅種，暨南大學管理學院胡剛教授指出，一般來說，房地產領域的稅費占房價的比例超過20%。許傢印認為，在限定房企利潤上限的前提下，把環節稅都去掉，合並繳納企業所得稅之前的所有稅種，統一為控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅，這樣就避免瞭個別項目的暴利行為，降低房價。
除直接的資金成本以外，由於繁雜審批而令房企承受的時間和精力的隱形成本事實上更為致命，根據新城地產董事長曹志偉的統計，房地產投資項目從立項到審批，整個流程需要經過20個部委，蓋100個章，全程需要799個審批工作日；從拿地到開工，就要259個審批工作日。他曾算過一筆賬：以2011年廣州賣地總收入412億元計算，這些投資項目若按目前流程的建設審批時間辦理開工手續，按年息10%計算，一年會產生41.2億元的資金成本，這意味著當年房企每一天為廣州土地支付的利息成本超過1000萬元。
某大型房企內部員工對《每日經濟新聞》記者表示，大部分大型房企都走高周轉策略，這種情況下，往往拿到土地時已經做好地塊規劃，直接進行報建，這種情況下，審批效率直接影響項目結算周期，資金占用時間越久，最終反應的企業ROE也越低，所以如果簡政放權能在房地產行業提現，當然是好事情。
同時，針對審批中存在的串聯審批、互設前置審批條件、流程復雜、審批時限長等問題，廣東省房地產協會會長蔡穗聲認為，目前的房地產項目審批環節消耗瞭很多社會資源，確實有精簡的空間，這對於企業、購房者都是好事。
簡政放權逐步展開
不過，房地產開發業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，從拿地到開工的周期，一般在一年左右，最短也需要6個月時間，要達到預售條件，還需要10個月左右的施工時間，除瞭政府審批以外，更多地涉及開發商自身規劃、開發速度。該人士指出，目前國內很多中小型房企在拿地後需要4、5個月的規劃時間，比審批所耗費的時間更多，"從內部提升效率的更好控制，向萬科、萬達學習，拿到地塊已經規劃好，相比指望政府簡政放權，這一塊更應該突破。"
另一方面，政府對於房地產的簡政放權已經逐漸展開。
去年10月16日起，住房和城鄉建設部放權，不再受理一級房地產估價機構資質核準事項，改由省級住建部門負責本行政區域內的相關核準工作。新華社引述住建部有關負責人的話介紹，住建部將負責指導和監督房地產估價機構資質核準工作，制定房地產估價機構資質等級條件，指導全國房地產估價行業管理信息平臺建設，制定房地產估價機構資質證書式樣。
國土資源部自去年4月起，下放12類項目用地和小面積零星分散建設項目用地預審權、衛片執法檢查約談和問責權到省。目前，國土資源部現有行政審批事項54項，未來3年還將取消、下放14項。
部分省市也開始針對自身情況量身訂制更"簡短"的審批流程，《每日經濟新聞》記者從深圳住建局獲悉，對於深圳住房建設項目，去年行政審批事項減少瞭50%。此外，利用信息和外部信息共享，審批由原來的41項材料精簡到16項，減少瞭60%，各工程項目方的施工許可申報材料壓縮瞭20%以上，16個事項進行合並或轉移。
包頭今年以來采取"部門牽頭、並聯審批、信息共享、限時辦結"的方式，令房地產開發項目審批程序，將由原來"涉及9個主要行政部門，11項行政審批事項，6證5書，183個工作日"，優化為"涉及5個主要行政部門，7項行政審批事項，6證1書，42個工作日"，審批時限較優化前減少近5個月。
新聞來源http://cs.house.sina.com房屋貸款試算信貸年息借貸增貸轉貸中古屋信貸年息借貸增貸轉貸.cn/news/2014-03-22/04244007837.shtml
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